Izgradnja poslovno-stambenog kompleksa preko puta Grawe-a u Gružu, ispod Ulice Josipa bana Jelačića, izazivala je i još uvijek izaziva nevjericu kod svih prolaznika, bez obzira jesu li iz grada ili ih je ovdje tek “nanio” put. Ali puno važnije od toga je, čini se, što je u potpunosti osvijestila građane što mogu očekivati u još neizgrađenim prostorima oko sebe, a što nastaje kao posljedica GUP-a iz 2005., te izmjena i dopuna koje su uslijedile, najdrastičnije 2014. godine. O promjenama urbanističke slike užeg središta grada sve se glasnije i jasnije očituje sve veći broj građana koji negoduju, ali i struka, svjesna da je u krojenju prostornih planova po mjeri investitora već odavno izgubljena svaka mjera. U posljednje vrijeme u fokusu se našlo nekoliko građevina i graditeljskih poduhvata, što započetih, a što tek u pripremi, a jedna od njih je i mastodontska gradnja u još uvijek zelenom pojasu između FINA-e i Vila Palme, za koju je investitor u travnju zatražio građevinsku dozvolu. Riječ je o investitoru već poznatom javnosti, investitoru koji se već spominje kroz spomenutu izgradnju preko puta Grawe-a, u Štikovici, te još nekim lokacijama u užem i širem gradskom području. Riječ je o Mariju i Ninu Slezaku, te nekolicini njihovih dubrovačkih partnera među kojima je konstantno jedino ime Mata Bračića.
Ovoga puta donosimo kronologiju izmjena i dopuna prostornih planova, te povećanja apetita i kapaciteta gradnje vezane uz zemljište Zaklade Mihanović između FINA-e i Vila Palme.
PRVI GRIJEH – 2005. zelenu površinu Dubravka Šuica prenamjenjuje u građevinsku
Prostornim planom uređenja Grada Dubrovnika i Generalnim urbanističkim planom Grada Dubrovnika iz 2005., u vrijeme mandata Dubravke Šuice zemljište između zgrade FINA-e i Vila Palme (katastarske čestice 514/1, 514/2 i 517/2 k.o. Gruž) postaje građevinsko. Planirano je kao zona mješovite, pretežito poslovne namjene (M2). Također, u ovom obuhvatu planirana je i garažno-poslovna građevina (K4).
Prema ranijem Urbanističkom planu užeg područja Dubrovnika iz 1980. predmetna zona bila je određena kao „parkovna i rekreaciona površina“.
Preko (sjevernog) dijela tog zemljišta, GUP-om iz 2005. je bila planirana prometnica koja je trebala spojiti Ulicu dr. Ante Starčevića i Ulicu Vladimira Nazora, no ona izmjenama iz 2014. “nestaje” iz plana.
Dakle, prva promjena sa zemljištem između FINA-e i Vila Palme dogodila se 2005. donošenjem spomenutih PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika.
IZMJENE I DOPUNE iz 2007. – što se događa sa zemljištem Zaklade Mihanović?
Sljedeće izmjena prostorno-planske dokumentacije napravljena je 2007. (Izmjene i dopune PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika) ali se ova izmjena, u grafičkom dijelu u pogledu namjene, nije reflektirala na predmetno zemljište.
Međutim, u tekstualnom dijelu predviđene su značajnije promjene u odredbama koje se odnose na gradnju u poslovnom centru Gruž na način da je propisano da se visina građevina „veća od visine propisane za visoke građevine“ određuje planiranim urbanističkim planom uređenja te su dodana dva nova stavka koja su umnogome promijenila uvjete i način gradnje u zoni poslovnog centra Gruž: „Poradi interpolacije novih niskih i srednjih građevina u izgrađeni dio građevinskog područja pretežno poslovne namjene (M2), primjenjuju se uvjeti iz članaka 49. i 52. ove Odluke. Poradi interpolacije visokih građevina u izgrađeni dio građevinskog područja (građevna čestica manja od 5.000 m2), primjenjuju se sljedeći uvjeti: maksimalni koeficijent izgrađenosti od 0,65, maksimalna visina 22,0 m mjereno od najniže točke uređenog terena uz građevinu do vijenca građevine, uz poštovanje postojećih i/ili planiranih regulacijskih i građevinskih smjerova prema gradskim prometnicama.“
DRUGI GRIJEH: 2014. rastu apetiti, Andro Vlahušić izbacuje cestu sa zemljišta
Izmjenama i dopunama PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika iz 2014. u vrijeme mandata Andra Vlahušića namjena predmetnog zemljišta i dalje ostaje ista, ali preko dijela predmetnog zemljišta više ne prolazi prometnica koja je trebala spojiti Ulicu dr. Ante Starčevića i Ulicu Vladimira Nazora. Izbačena je!
Nakon što se prije nekoliko mjeseci počela spominjati mastodontska gradnja na spomenutom zemljištu, te nakon što je dubrovačka javnost postala sve glasnija u traženju da se konačno stane na kraj građevinama poput one preko puta Grawe-a, bivši gradonačelnik Vlahušić koji je dopustio izbacivanje ceste koja bi presjekla česticu i donekle smanjila izgrađenost, se na svom fb profilu javlja i obznanjuje kako je bio započeo pregovore da Grad kupi zemljište Zaklade Mihanović!? Za parcelu od oko 4 tisuće kvadrata je nudio Zakladi novac i dio građevinskoga zemljišta u vlasništvu tvrtke Vrtlar, sve skupa u vrijednosti nekih 30 milijuna kuna! Na pitanje zašto nije na vrijeme promijenio boju na zemljištu Zaklade Mihanović, tj. osigurao i pokrenuo njegovu prenamjenu, a koje mu je ispod statusa na fb profilu postavio Vido Bogdanović, nije odgovorio.
Osim izbacivanja ceste, budućim investitorima ide na ruku i što se tada ukida obaveza izrade Urbanističkih planova uređenja poslovnog centra Gruž koja je postojala 2005. i 2007. Izmjenama i dopunama PPU-a i GUP-a Grada Dubrovnika iz 2014., naime, to je ukinuto jer se promijenio zakonski okvir u pogledu obaveze izrade provedbenih planova. Tada su „brisani“ i drugi provedbeni planovi za koje nije postojala zakonska obveza izrade.
Također, za potrebe izrade navedenog UPU-a bio je proveden urbanističko-arhitektonski natječaj (prvonagrađeni rad je izradio URBIS 72, Pula), no obzirom da su se usljed izmjena i dopuna GUP-a iz 2007. promijenili uvjeti gradnje na tom području, završetak izrade prema uvjetima pod kojima je bio proveden, više nije bio moguć. Umjesto spomenutog UPU-a, planirana je izrada arhitektonsko-urbanističkog natječaja za tzv. zone M2/K4, planirane na neizgrađenim površinama u izgrađenom dijelu naselja površine 5000 – 20000m2.
Ali, predmetno zemljište je manje od minimalno zacrtane površine od 5 tisuća kvadrata te za njega više nije važila obaveza izrade arhitektonsko – urbanističkog natječaja, no ta činjenica nije niti malo utjecala na uvjete gradnje na tom području. To je također išlo na ruku investitoru. Ostaje otvoreno pitanje je li grad mogao utjecati na odredbu da se zadrži obveza natječaja bez obzira na površinu, osobito na ovako “osjetljivoj” lokaciji o kakvoj je ovdje riječ.
Nadalje, člankom 55. Zakona o prostornom uređenju propisano je da odredbama za provedbu prostornog plana lokalne razine propisuje, po potrebi, obveza provedbe javnog arhitektonskog natječaja za odabir idejnog rješenja za zgrade i druge zahvate u prostoru javne i društvene namjene te zahvate u prostoru na zemljištu u vlasništvu jedinice lokalne samouprave, no ne sa zemljištima u privatnom vlasništvu, što je ovdje slučaj.
18. veljače 2019.: GRADNJA IZMEĐU VILE PALME I FINE: garaža od 120 mjesta, poslovno-stambena zgrada do 38 metara u visinu?
ZAHTJEV ZA IZDAVANJE GRAĐEVINSKE DOZVOLE: 5. travnja 2020. investitor traži odobrenje za početak gradnje
Upravni odjel za izdavanje i provedbu dokumenata prostornog uređenja i gradnje 5. travnja zaprima od investitora, tvrtke Laus centar d.o.o., osnovane 2017. i u vlasništvu Marija i Nina Slezaka i Mata Bračića, zahtjev za izdavanje građevinske dozvole za poslovno -stambenu građevinu s pomoćnom građevinom na česticama zemlje 514/1, 514/2 i 517/2 sve k.o. Gruž. GBP građevine je 2247 m 2, a visina 22 m. Prema projektu planirane su 4 podrumske etaže i osam nadzemnih. Garažni prostor je planiran u 4 podrumske etaže sa 322 parkirna mjesta.
Postupak nije okončan.
ZELENILO I ZAŠTITA VRIJEDNIH STABALA: ponavlja li se Uvala Lapad?
Temeljem članka 57. Odluke o donošenju GUP-a Grada Dubrovnika, postojeće i planirano zelenilo mora biti prikazano u lokacijskoj i građevnoj dozvoli. Prilikom definiranja tlocrta građevina, potrebno je na građevinskoj parceli zadržati zelenilo prve i druge kategorije boniteta. Za eventualno uklonjena stabla niže kategorije boniteta na građevinskoj čestici obvezna je nadosadnja stabala iste ili više kategorije. Najmanje 30% površine građevne čestice mora biti uređeni teren.
To bi tako trebalo biti. Ali, odredba da se zaštitu postojećeg drveća prepusti izrađivaču projekta valorizacije postojećeg stanja kojega angažira investitor (!) je u domeni, u najmanju ruku sukoba interesa. Jer, ukoliko se valorizacijom utvrde visoki boniteti (prva i druga skupina) na predmetnom dijelu građevne čestice, gradnja nije moguća. Da se vratimo na sukob interesa koji smo spominjali – koji će to investitor sebi smanjiti gradnju i kvadraturu zbog vrijednih stabala i angažirati te platiti izrađivača koji će mu ići “uz dlaku”?
CJEVOVOD KROZ SREDIŠTE PARCELE – preko zemljišta na kojemu je planirana izgradnja četiriju podzemnih i 8 nadzemnih etaža prolazi jedan od glavnih gradskih cjevovoda kojim se napaja značajan dio grada. Zbog izgradnje će biti potrebno izmjestiti cjevovod za što je “Vodovodu” kao izvođaču tih radova, investitor dužan pokriti sve troškove tog zahvata koji bi mogao potrajati i nekoliko mjeseci. Budući je riječ o velikom poslu koji će, zbog lokacije, zahtijevati i posebnu regulaciju prometa, ostaje za vidjeti hoće li odluku o svemu tome donijeti gradonačelnik ili će se o svemu tome tražiti očitovanje Gradskog vijeća.
